Цели юриста по недвижимости на год в схемах
Юрист vs риэлтор. Зачем нужен юрист на сделках с недвижимостью?
Обычно покупатели недвижимости покупают недвижимость самостоятельно, полагая что любой грамотный человек сам может разобраться во всех тонкостях этого процесса. На юристах же надеются сэкономить на расходных материалах и репутации — они не в состоянии понять все нюансы такого рода сделки по покупке или продаже квартиры либо дома. Правда ли это?
И в этом случае риэлтору не помешает опыт работы, так как он уже имеет определенный стаж и обладает специальными знаниями. Например, Наталья Кузнецова считает что доверять специалистам с 10 15-летним опытом можно только профессионалам дипломированным юристом со своим многолетним практическим опытом на рынке недвижимости: «Такие специалисты даже без специальной подготовки способны осуществлять проверку документов ».
Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ – Новостройки », отмечает: «Каждый объект недвижимости имеет свои особенности в зависимости от того, городская ли это постройка или загородная.
В настоящее время на практике сделка с недвижимостью регулируется множеством законов: Гражданским кодексом, Земельным Кодексом и Жилищно-строительными законами. Это касается всего комплекса нормативных актов.
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
Здесь своя специфика и в проведении сделок с несовершеннолетними, огородническими или дачными некоммерческими объединениями граждан. В частности – это касается сделки между садоводами-огородниками (колхозница) — она имеет право распоряжаться долями на объекты недвижимости; а также купли — продажи имущества без участия риэлтора по определению. Юрист должен иметь юридическое образование: юридические знания о законах и теории права и судебной практике позволяют ему предугадать что будет происходить при нарушении закона либо нарушение прав человека со стороны суда [1]). Кроме того, Ольга Любомирова считает важным знать об ответственности юристов за нарушения норм законов.
А опытный юрист знает судебную практику и заранее понимает, что будет происходить в случае несогласия. Риэлтор может быть человеком с некоторым опытом проведения сделок по недвижимости но всё — таки без специального образования (а я — человек практически никудышный), однако никогда ничего толкового от него ждать нельзя!
В идеале сделка должна быть заключена без разбирательств, но в нашей жизни это возможно. И тут важно не только то что юрист работает по шаблону и может работать с клиентами на ура!
В случае, если одна из сторон не согласна с чем — то в договоре — он предложит другой вариант. И сделает это оперативно и грамотно на основании закона – соблюдая интересы всех участников сделки, защищают своего клиента ». Это подтверждает Александр Ясенков советник генерального директора по правовым вопросам компании LANDWERK: « Разница между риэлтором и юристами проявляется достаточно быстро уже при подготовке документов к продаже или покупке жилья».
Как правило, риэлтор владеет общими знаниями по структурированию сделки купли — продажи недвижимости. Он знает правила оформления сделок и порядок их подачи в Регистрационную палату для государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю (для этого он должен пройти регистрацию). «В работе юристов есть два этапа : проверка объекта на юридическую оценку и непосредственно подготовка договора».
Юрист, как правило выполняет две основные работы: «юридическая проверка объекта и непосредственно подготовка сделки купли-продажи ».
Покупка квартиры в новостройке, на первый взгляд, кажется вполне безобидной.
ДДУ — самый безопасный способ приобретения жилья, но ведь не все покупают по дду. Жилищные мошенники совершенствуются и совершенствованием законов занимаются мошенничество на рынке недвижимости.Оксана Футо, заместитель директора юридического департамента ГК « Премьер », рассказала о тонкостях договора ДДУ.
Это означает, что юрист должен оценить правовые риски при заключении ДДУ и исключить их. Например: договор долевого участия с неподконтрольным ему документом может стать мошенническим прикрытием для мошенников… «Поясню это на примере договора о Долевом участии в строительстве — он ведь тоже имеет статус документа подменяющего его».
Не защищает подобный документ и от двойных продаж.
Юрист определит также обязательства по передаче в собственность после завершения строительства конкретного объекта недвижимости.
— Именно это, а не иное обязательство: участие в инвестиционной деятельности или финансирование совместной деятельности по осуществлению строительства. [ / stextbox ] Например – «соглашение о строительстве», где указывается приблизительный срок сдачи объекта ( ориентировочный), но согласно закону дата должна указываться чётко; для этого необходимо указать точное время с точки зрения закона!
Например, срок сдачи объекта может быть указан как приблизительный ( ориентировочный ), но по закону дата должна указываться чётко.
Гарантийный срок не может превышать установленного законодательством. При этом, гарантийные сроки должны быть определены по закону!
Андрей Шевелёв, партнер консалтинговой компании « Аквила Консалт », говорит о том что юрист может досконально проверить застройщика на наличие заложенного имущества. Например: продажа квартир в новостройках по причине судебных разбирательств с ответчиками или без них – это примеры продажи незавершенного объекта и недвижимого имущества, находящегося под контролем банкротов (по которым суды уже начинали процесс банкротства).
Если квартира в новостройке покупается по договору уступки, то правовую экспертизу надо проводить не только ДДУ продавца с застройщиком. 😉 В данном случае юрист должен быть представлен собственникам квартир от имени покупателя и на условиях договора долевого участия (договора аренды).
— Вторичный рынок является основным поставщиком информации для обманутых дольщиков, и здесь есть шанс избежать всех возможных рисковых ситуаций. Сергей Поправка рассказывает : « Юрист должен проверить наличие права собственности у продавца на отчуждение продаваемого объекта». [ / stextbox] Это не так-то просто сделать – надо знать что искать; в -третьих же, нужно иметь свои каналы проверки (как это делается).
Сергей Поправка, директор юридического департамента Penny Lane Realty говорит : « Юрист должен проверить наличие права собственности у продавца и право на отчуждение продаваемого объекта. Он проверяет историю недвижимости — сколько раз она продавалась, не было ли оснований для признания предыдущей сделки незаконной или нет? Этот вопрос решает юрист – он собирает все документы по квартире из государственных органов чтобы принять решение о покупке квартиры».
Даже на первый взгляд кажущиеся абсолютно чистыми квартиры могут оказаться с сюрпризом.
Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости « Метриум Групп», рассказал пример из практики. Продавец подтвердил личность покупателя и предупредил клиента о возможных подвохах: «Продавался загородный дом».
Предложенная стоимость была вполне приемлемой, и клиент был готов согласовать дату сделки. Переговоры шли успешно — клиенту всё нравилось!
Сохранились документы на объект, но собственником оказалась 45-летняя женщина с 15 летним стажем в Москве. Характерный для жителя глубинки голос и вообще несколько странный выговор: скорее всего она из Москвы или Подмосковья…
В результате проверки выяснилось, что мошенники действительно имели оригиналы всех документов на объект.
«Для продажи они нашли похожую на фотографию в паспорте женщину ». Таким образом, проверка дала возможность раскрыть мошенническую схему.
Рынок земли очень сложен для проверки.
По загородным объектам, говорит Ольга Любомирова, можно получить очень сложный анализ рисков. Они делятся на участки по своему усмотрению и могут быть заново созданы или разделены уже другим владельцем участка; например: вчера это был один участок, а сегодня его разделили — вновь созданные объекты!
По коттеджным посёлкам выдаются только текущие документы, а проверить надо всю историю приобретения. Андрей Шевелёв отмечает: проверять следует не образование участка и его регистрацию (это лишь запрос), но все-таки он знает какие именно участки нужно зарегистрировать в установленном порядке).
«У вас появляется участок, разделённый с соседом. Затем он продаётся и новый собственник заявляет свои требования освободить его сотки». Мурат Бороков говорит о некоторых нюансах : «Вы покупаете земельный надел в одном из соседних участков; затем соседи продают свой дом, а покупатель требует выплатить ему все ваши деньги за него!
На самом деле, это вполне возможно при покупке земельного участка с неучтенными юридическими границами. Например: собственник строит забор и желает исключить соседа по вновь приобретённому участку от хождения соседей; а оказывается — этот участок обременен сервитутом когда другой человек имеет право на ограниченное пользование вашей землей!
«Иными словами, сосед не может пройти к своему огороду и это зафиксировано юридически.» Практика показала: в сложных ситуациях лучше заранее знать их последствия.
Это самый простой рынок для юридической проверки, хотя и здесь полно мошеннических схем.
В основном, юристу нужно установить права арендодателя на сдаваемый объект и создать условия договора максимально соответствующие интересам клиента. По словам руководителя отдела юридического бюро « Падва и Эпштейн», главная задача – предложить клиенту такие правила сделки для обеспечения паритета воли участников в период действия контракта: предусмотреть механизмы защиты от рисков досрочного расторжения или прекращения договорных отношений между сторонами сделок (в том числе финансового характера), предотвратить риски досрочных разрывов по договору; проанализировать последствия таких действий контрагентом при заключении договоров.
В то, что эти объекты были повреждены или имели недостатки к моменту сдачи квартиры квартиросъёмщик не может доказать по той простой причине, которую редко кто составляет акт приёма — передачи жилья с указанием подробных подробностей. « Грамотный юрист поможет правильно составить договор вплоть до указания будущей степени естественного износа мебели ».
Максим Лещёв, генеральный директор ГК « Гео Девелопмент», отмечает: в 70 % случаев необходимость профессиональной юридической поддержки отсутствует.По нашим подсчетам, только 1 2 % сделок с недвижимостью в России вызывают трудности у юриста и не приводят к снижению стоимости недвижимости. Так что можно рассчитывать на свою везучесть (не тратить деньги ни за какую работу), а можно минимизировать риски и обратиться к профессионалу по их устранению или найти специалиста.
Если юрист все-таки привлекается к уголовной ответственности, то нужно воспользоваться советом Максима Каварьянца — коммерческого директора SDI Group :.
« Отношения должны быть зафиксированы в договоре услуг, чтобы максимально обезопасить себя и не допустить обращения суда.» [1] «Отношение должно закрепиться через соглашение о предоставлении услуги для обеспечения безопасности граждан при обращении с требованиями к юридической консультации.
А Евгений Кольцов, старший юрист компании Storm Properties считает что взыскать убытки с адвоката не всегда возможно. Если клиент сможет доказать причинение вреда именно действиями юридического работника то можно рассчитывать на успех дела.
А вот если юрист просто проглядел риск, то взыскать не получится.