Дарение доли в квартире при долевой собственности
Энциклопедия решений. Дарение долей в праве собственности на недвижимое имущество, в том числе доли в праве собственности на квартиру и земельный участок
Дарение долей в праве собственности на недвижимое имущество, а также доли в квартире и земельном участке при наличии определенных условий. Индивидуальный даритель вправе подарить свою долю любому лицу по своему усмотрению без выдела ее из общей массы ( за отдельными исключениями), так как договор одаривания не содержит никаких ограничений относительно размера стоимости имущества или его части.К сведению: возмездным может быть не только договор купли-продажи ( ГК РФ) или мены ( ГК РФ).
К договору дарения доли в праве общей долевой собственности на недвижимость ( ГК РФ ) также применяются общие правила, относящиеся к сделкам и договорам о правах граждан. Так как соглашение об отступном является возмещением за совершение сделки или договором такого вида — часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации; нормы этого же закона регулируют отношения по получению права собственности на недвижимое имущество при передаче ему части имущества от другой стороны. Согласно ч.1 ст 315 ГПК России для заключения договоров данного рода необходимо соблюсти условия его предмета: все те существенные элементы отношений между сторонами, которые названы законе либо других правовых актах существенными или необходимыми для договоров данных видов (ГКРФ).
По смыслу, ГК РФ существенным условием договора дарения доли в праве собственности на недвижимость является предмет этого договора. [3] Согласно п.1 ст 754 Гражданского кодекса к содержанию данного соглашения помимо индивидуальных характеристик объекта недвижимого имущества и размера этой долей следует отнести размер ее доли;
Договор дарения может быть выражен как прямым указанием в тексте договора на размер доли, передаваемой по договору. Это правило не является обязательным для сторон и должно соответствовать условиям сделки о передаче имущества им своим наследникам (доля) составляется из общей долевой собственности). [ / stextbox ] При заключении договоров с участием представителей собственника или других лиц необходимо заключить письменное соглашение об условиях перехода права наследства к другому лицу: договор должен содержать условие «даритель передает» своему подданному всю свою долю».
В соответствии с ГК РФ, Федерального закона от 30. 12. 2012 N302 — ФЗ договоры и права не подлежат государственной регистрации (гКРФ), п.1 ст 321 Гражданского кодекса Российской Федерации). Регистрация договора допускается после 01.03.2013 в силу требований статьи 184 гражданского законодательства о праве на долю имущества к приобретательнице доли(, статья 173 Кодекс).
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество ( договора дарения, купли-продажи и т.п). Федеральная нотариальная контора при государственной регистрации недвижимости осуществляет государственную регистрацию прав через нотариусов — см Закон N 218 -ФЗ.
По решению суда сделка дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество, прикрытая договором купли — продажи (далее — «договор»), может быть признана ничтожной. Требование о переводе прав и обязанностей по сделке должно предъявляться участником долевой собственностью не позднее трех месяцев со дня ее совершения или получения от него сведений об этом событии либо после этого срока. Временный срок для обращения требования составляет три месяца: когда он узнал или должен был узнать обо всех обстоятельствах сделки; за этот период гражданин мог бы сообщить остальным участникам совместной собственности более достоверную информацию.
В случае пропуска этого срока (например, в связи с тяжелой болезнью ) иск может быть удовлетворен судом.[ / stextbox] Однако если истцом является гражданин или юридическое лицо из уважительных причин — например, больной человек – этот срок можно восстановить по решению суда( ГК РФ от 29.09.2010 N 10/22). [ // stextbox id = ‘info’], то он не имеет значения для определения момента совершения сделки дарения доли под видом купли — продажи.
Если участник долевой собственности узнал или должен был узнать о совершении сделки дарения доли, прикрывающей продажу недвижимости (до 01. 02. 2017 – выписки из ЕГРП), то этот момент может быть связан с получением сведений от органов кадастра и картотеки государственного имущества; например, в соответствии со ст 21.07.1997 N 122 -ФЗ).
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 12. 10 2016 года присвоил объекты недвижимости в качестве собственников (Суд присяжных г.Санкт — Петербурга, дело N 33 – 21025 /2016).
На практике доказать притворность договора дарения достаточно сложно, если после совершения сделки по отчуждению части собственности (например, квартиры) бывший одаряемый продает другую часть своей доли в праве на объект долевой собственности другому участнику совместной собственности.
Суд может прийти к выводу, что отсутствие родственных отношений между дарителем и одаряемым не является объективными причинами для признания сделки ничтожной. Общепринятой судебной практикой установлено: притворная сделка — это нарушение закона ( см. например определения Московского городского суда), согласно которому прикрытие в целом признается непригодной; также суды могут принять противоположное мнение – признание ее ничтожности возможно только если одновременно совершена несколько сделок.
Постановления Пленума ВС РФ от 23. 06 2015 N 25 ( постановления Президиума Верховного суда Российской Федерации No 26) о применении правил об обязательном преимущественное праве других участников на покупку доли, не исключающих иное право покупателя в случае нарушения установленных судом требований к участникам общей долевой собственности ( постановление Пленума Правительства России от 22.06.2015 г ). Также следует отметить следующее: если участник совместной собственности заключил договор дарения части принадлежащей ему доли права владения третьим лицом с целью дальнейшей продажи оставшейся ее частью без учета интересов остальных его совладельцев по договору купли -продажи.
При этом суд может учесть и то, что даритель не является родственником или в отношениях свойства ( см. ). Также необходимо учитывать обстоятельства родства сторон – одаряемый имеет родственников — например, по материнской линии.
В Волгоградском областном суде от 23. 03 2016 по делу N 33 — 4290 /2016 состоялся судебный спор между гражданами и органами государственной власти, в частности об отчуждении доли собственника недвижимого имущества ( квартиры ) с дарителем’мизерной суммы или другой недвижимости; о договоре дарения либо договора иного характера на отчуждение такой доли — не более 2 000 рублей [ stextbox] Если при этом происходит передача долю в праве общей долевой собственности на недвижимость( квартира или другое жилое помещение), необходимо учитывать это обстоятельство ( ГК РФ).
Но, если по такому договору отчуждается доля в праве общей долевой собственности на квартиру или иное жилое помещение ( ГК РФ), Жилищного кодекса Российской Федерации) необходимо учитывать предназначение помещения для проживания граждан.Собственник имеет право пользования, распоряжения и завладения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением ( ГК РФ ).В связи с этим некоторые судьи высказывают мнение, что в случае невозможности выдела доли отчуждаемой в натуре можно говорить о неделимости самой собственности. 🙁 У меня нет доказательств того, чтобы я имел право на помещение по назначению!
В частности, нежелание участников сделки создать правовые последствия для сделок с жилыми помещениями говорит о злоупотреблении собственником правом на распоряжение долей в праве собственности. Самарский областной суд отменил решение Самарского областного суда от 12.04.2016 по делу N 4Га -1228 / 2016.
Дарение доли в праве собственности на жилое помещение, отчуждаемой по договору дарения настолько незначительной величины (менее 5 %), что невозможно выделить ее из помещения как вещь. Кроме того существует риск при квалификации договора продажи земли сельскохозяйственного назначения как недействительный.
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
Закон N 101 — ФЗ регулирует отношения, связанные с владением и пользованием земельными участками из сельскохозяйственного назначения. ( далее — закон) устанавливаются правила пользования такими землями для получения долей в праве общей собственности на них; ограничения оборота таких земельных участков.
При обороте земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельных участков из земли сельхозназначения ( далее — КФХ), у других участников долевой собственности есть преимущественное право на покупку доли или права ее общей собственности. В соответствии с Законом N 101 – ФЗ к сделкам по покупке и продажи земельного участка для нужд сельского хозяйства применяется принцип преимущественных прав всех остальных лиц, использующих этот участок при возместном отчуждении такой части участником совместной собственностью между собой ( Закона No101-ФЗ).
В случае если число участников долевой собственности на такой земельный участок превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных в Законе N 101 — ФЗ.
Обладатель доли в праве общей собственности на земельный участок из сельскохозяйственного назначения вправе без выделения соответствующего земельного участка подарить долю только: — другому участнику долевой собственности; — либо сельхозенной организации или гражданину – члену КФХ, использующему земли общего пользования ( Закона N 101 -ФЗ). [ / stextbox] Владелец доли в праве общей собственности на землю сельскую не может отказать другим участникам своей совместной собственности. Но если он использует земельные участки для личных целей и делает это добровольно.
В нормах, изложенных в ст. 162 ГК РФ собственник доли может подарить ее третьему лицу без каких-либо ограничений ( поскольку договор дарения является невозмещающим ); однако если другой участник долевой собственности имеет преимущество при покупке и отчуждении земли сельскохозяйственного назначения они могут потребовать перевода на них прав покупателя(ст.169 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если участников долевой собственности на такой участок более пяти, собственник доли может подарить ее только тем лицам, указанным в Законе N 101 — ФЗ.Отчуждение доли другим лицам повлечет нарушение требования закона ( ГК РФ, см. ст ).
СК по гражданским делам ВС РФ от 28. 12 2010 N 18 — В10 – 88 (с учетом приговора Ставропольского краевого суда 07.09.2016)).На сделки по отчуждению земельных долей (в том числе договоры дарения ) не требуется нотариальное удостоверение. В случае выделения земельного участка в счет земельной доли собственник вправе подарить такой участок иным лицам без согласия других лиц.
Порядок и процедура выдела доли установлены в Закона N 101-ФЗ.
_. (( 1) вводится требование о нотариальном удостоверении сделок, совершенных до 01.04.1997 г. * В соответствии с Федеральным законом от 21.06. 1997 N 122 -ФЗ «О порядке государственной регистрации актов гражданского состояния» и Федерального закона «Об актах доверия» ст 2 323 — 173-ФЗ предусмотрена обязанность нотариусов удостоверять сделки по сделкам на предмет нотариального удостоверения.
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
(утратила силу с 01.01.2017 — , Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ).
До вступления соответствующей нормы в силу ( 2 июня 2016 года) действовало правило о нотариальном удостоверении сделок по продаже доли, общей собственности на недвижимое имущество другому лицу.
Информационный блок ‘Энциклопедия решений. Договоры и другие сделки’ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ! Если вы являетесь пользователем интернет — версии, то можете запросить по Горячей линии на получение полного доступа к системе ГАРАНТ прямо сейчас или заказать через нее полный доступ ко всей необходимой документации из других источников (для этого необходимо предварительное согласие) Информация блока содержит уникальный перечень актуальных документов от авторов статей гражданского законодательства с учетом существующих судебных актов и актуализации результатов исследований.
В этом блоке представлены уникальные аналитические материалы по наиболее популярным гражданско — правовым договорам, которые были собраны в нормативные акты и актуализируются каждый день. Информацию о том как правильно составить договор или сделку Вы можете получить из материала этого блока.
Основной интерес представляет рассмотрение вопросов, которые вызывают трудности в практической деятельности Материал приведен по состоянию на апрель 2021 г.
Энциклопедии решений. Договоры и другие сделки При подготовке информационного блока’энциклопедия решения“, я использовала информацию из раздела ‘Сделки с контрагентами.
Договоры и сделки’использованные авторскими материалами, предоставленными А. Александровым Д. Александрову, Ю. Бадаляню, С. Калашниковым.
Борисовой, Т. Вяхиревой, Р. Габбасовым, Н. Даниловой, П. Ериным, М. Золотых, Ю.