Какие документывнужно оформлять на квартиру по договору по уступке

Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав – основные риски и необходимые документы

Покупка квартир в новостройках возможна только после завершения строительства. Если это не произошло, то необходимо оформить договор переуступки прав на недвижимость (договор долевого участия). Для этого оформляется соглашение о переходе права собственности покупателя и продавца жилья между собой — ДДУ или сделка по продаже доли жилого помещения. Это делается с целью перехода всех полномочий от инвестора к застройщикам; Покупатель получает право пользования жилыми апартаментами при условии сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию уже со дня подписания договора ДДУ.

После официального завершения строительства жилья оформляется право собственности на жилую недвижимость. До этого возможна только продажа квартиры по переуступке, которая имеет свои нюансы в оформлении и регистрации сделки.

Особенности соглашения:

1. оно не является прямым договором купли-продажи, а свидетельствует о передаче прав на требования получения недвижимости после окончания возведения объекта;
2. помимо договора переуступки прав собственности на квартиру подготавливается ряд дополнительных документов для официального признания сделки.
3. возможно частичная оплата из суммы ДДУ с последующей рассрочкой;

Если передача прав на недвижимость оформляется по ДДУ, то сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре. Для жилой недвижимости это базовое условие безопасного соглашения; для любой другой жилплощади – просто необходимо!

В случае официальной передачи прав на недвижимость бывший владелец не может отвечать перед цессионарием, в частности он несет ответственность за выполнение условий ДДУ. Это закреплено законом о долевом строительстве и ГК РФ (ст. 390). Поэтому предварительно следует ознакомиться с общими нюансами оформления сделки: [ / stextbox] Они заключаются во множестве частных случаев — например, при продаже квартиры по договору мены застройщику или его отказе от договора соинвестирования;

1. Задержка в сдаче новостройки. Зачастую договор переуступки прав заключают при изменении сроков введения в эксплуатацию.
2. Сумма переуступки не должна быть больше, чем указанная в ДДУ. В случае остановки стройки и возврата средств застройщиком будет выдана сумма, указанная в первичном соглашении.
3. Возможные «двойные продажи». Право на один и тот же объект может уступаться нескольким лицам.
4. Вероятность признания соглашения недействительным. Основания для этого – совместное владение правами на квартиру, ошибки оформления.

Важным моментом является проверка всех документов на строительство и подлинности прав владения продавцом.

Перед заключением сделки следует согласовать все детали с застройщиком. Другие виды соглашения несут неоправданный риски, в том числе и переуступку по ДДУ (договор на приобретение квартиры). Существуют определенные регламенты заключения подобных сделок: [ / stextbox] Выясняется общая сумма договора, сроки сдачи новостройки, возможный остаток обязательных выплат если оформлялась рассрочка; существует определенный порядок оформления таких операций.

Со стороны продавца предоставляются все необходимые документы, подтверждающие права на квартиру. Также необходимо внести изменения в Росреестр для регистрации ДДУ.

Обоснованием для этого является смена собственника. Этапы:

• Оформление сделки.
• Проверка «чистоты» документов – ДДУ, прав собственности, проектной декларации на строительство.
• Согласование цены и порядок расчетов.
• Регистрация договора, смена собственника.

По сути, переуступка прав собственности является предварительным этапом после официальной регистрации квартиры в ЕГРН. Соглашение цессии подразумевает предварительное ознакомление со строительством и с ходом строительства жилого комплекса на участке перед сдачей объекта недвижимости заказчикам.

В первую очередь следует убедиться, что на объекте идут работы и он находится по адресу регистрации. [ stextbox id = ‘warning’] Это необходимо для того чтобы обезопасить себя от возможных рисков покупки квартиры с переуступкой недвижимости (наличие документов позволяет установить наличие жилья в собственности).

Обязательна ссылка на ДДУ и соглашения о передаче прав, заключенные ранее. Перечень документации:

1. Подтверждение оплаты квартиры. Квитанции сверяются с данными у застройщика. Если полная оплата не была выполнена – согласовывается сумма остатка и регламент выплаты.
2. Предыдущие соглашения о переуступках. Это необходимо для контроля всех стадий передач прав собственности на недвижимость.
3. Составляется акт приема-передачи документов, согласовываются моменты оплаты.
4. Договор долевого участия. Это базовое соглашение, на основании которого оформляются дальнейшие переуступки недвижимости. Важно проверить данные действительного собственника прав.
5. Согласие со стороны застройщика. Номинально это не требуется, но для чистоты сделки рекомендуется привлечь представителей строительной компании. Факт передачи собственности должен быть отображен в их документации.
6. Задокументированная передача денежных средств, которая станет основанием регистрации продажи по переуступке в Росреестре.

При расчете налога на недвижимость необходимо учитывать обязательную сумму – 13 % от общей стоимости квартиры.

Государственная пошлина для подобных сделок стандартная — 2 000 рублей и 22 тысячи рублей.

После изменения собственника в квартире, подавшейся для переуступки недвижимости на первичном этапе необходимо дождаться официальной сдачи объекта. [ / stextbox ] В Росреестре проверяется подлинность документов и осуществляется регистрация сделки с недвижимостью после того как объект будет передан новому владельцу (договор долевого участия).

После того, как переуступка квартиры в новостройке была осуществлена необходимо дождаться официальной сдачи объекта.

Окончательная регистрация выполняется по предоставлению таких документов::

1. акт передачи объекта;
2. официальное разрешение на ввод в эксплуатацию.
3. оригинал ДДУ;
4. заявление, составленное по образцу;

После оформления официального права продажа квартиры по переуступке прав невозможна. Для этого потребуется стандартная схема реализации недвижимости.