Риски последующего залога недвижимости при предоставлении гарантии
Финансовая сфера
И в то же время риск залогового обеспечения, как составная часть кредитного риска часто является предметом пристального рассмотрения банка при наступлении неблагоприятных условий кредитования. Банк пытается урегулировать ситуацию и рассчитывает на возврат денег заемщику за счет реализации имущества (машины или оборудование), которые находятся под его контролем; это может быть недвижимое имущество, машины и оборудования либо ценные бумаги, естественно если эти объекты ликвидны для банков). [ / stextbox] Наиболее предпочтительными предметами займа являются недвижимость, автомобили и другие активы, разумеется, когда они обладают высокой надежностью… А что касается поручительств или залогов товаров в обороте — большинство банковских считает их только дополнительным рычагом воздействия на заемщика в дополнение к основному, « твердому» залогу.
Товары в обороте считаются наиболее рисковыми объектами залога.
В течение всего срока кредитования их наличие и сохранность контролируется не реже одного раза в месяц. Лучший залог – оптимальный для банка, но общие принципы формирования оптимального портфеля более или менее близки к общим принципам его построения.
Большинство банков стремятся, чтобы в залоге был твердый заклад. Он представляет собой самое надежное имущество из всех существующих на сегодняшний день активов — автомобили и спецтехника обычно составляют лишь малую часть от общего количества имущества банка (менее чем половина).
При составлении залогового портфеля можно рассчитывать на долю машин и оборудования в 12 15 %. Но поскольку риск может возникать при предоставлении документов с различными нарушениями или недостатками, то лучше принимать товарный запас для дополнительного обеспечения (дополнительного).
В дополнение к основному, « твердому » залогу (для обеспечения оборота), в качестве альтернативы обычно используется товарная составляющая — не менее 70 % основного закладываемого имущества и 30 процентов товаров из продажи. При этом важно учитывать общее состояние или структуру имеющегося у клиента портфеля: если клиент готов предоставить на хранение более выгодные для него предметы недвижимости – увеличение доли этих предметов в портфеле весьма положительное явление!
Если клиент готов предоставить в залог ликвидные объекты недвижимости, машины и оборудование (то есть те вещи или предметы на рынке), то оптимальная структура его портфеля может нарушиться. В этом случае риски ухудшения качества продукта могут возникнуть сразу после возникновения таких обстоятельств: физического износа, функционального устаревания либо воздействия других факторов;
В большей степени это касается машин и оборудования, в меньшей недвижимости. Если говорить о автомобилях или автотранспорте (например), то он представляет собой риск повреждения или потери объекта залога для объектов на потенциально опасных территориях: сейсмоопасен, наводнений; провалов грунта, обвалами грунтов, отложением осадков ) что случается крайне редко…
Некоторые банки не берут в залог деревянные здания и сооружения из-за риска пожара.
Юридический ( юридический) риск может возникать при предоставлении банка документов с различными нарушениями и недостатками. Исключение правового или юридического риска достигается на стадии принятия имущества в залог, если согласованы действия юридических подразделений службы безопасности и специалистов залогодержателя во время тщательного обследования бумаг.
Когда клиент вступает сговор со оценщиком и оценивает объект залога не по рыночной стоимости, это чаще всего происходит из-за того что он завышает стоимость объекта. Обычно банки на постоянной основе работают только с оценочными компаниями высокого уровня – они поддерживают свою репутацию и предоставляют качественные отчеты об оценке, к которым у специалистов банка обычно нет претензий (нередко отказывают).
Это, как правило компании в верхних строчках рейтингов. Они поддерживают репутацию и предоставляют качественные отчеты об оценке банкам; к ним обычно не бывает претензий со стороны специалистов банки.
Еще один риск – снижение ликвидности объекта залога в связи с изменением рыночной ситуации, принятие новых законов и т. п. Главное условие при рассмотрении заявки — предоставление заемщиком полного комплекта требуемых документов (доверенностей).
Если каких-то документов не хватает, то лучше отложить работу и подождать. ) А что касается того как получить необходимые документы — здесь стоит повременить с выводами о ситуации в целом…
В случае принятия в залог объектов недвижимости необходимо запрашивать свежую выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, потому что только этот документ показывает действительность объекта. Далее осмотр и фотосъемка всех предлагаемых к передаче под обеспечение помещений или других зданий с целью изучения пакетов документов специалистами залогового подразделения.
Если заемщик предоставил отчет оценочной компании об оценке предлагаемых в залог объектов, то специалисты банка внимательно изучают и проверяют результаты оценки. [ / stextbox ] При наличии документа о проверке достоверности конечного результата оценка имущества производится самостоятельно экспертами залоговой службы банки.
Если отчет не предоставлен, то специалисты залоговой службы сами производят оценку стоимости имущества и определяют величины справедливой или заниженной оценки. В заключение составляется вывод о ликвидности объекта: насколько целесообразно принимать данное имущество в залог. После этого подписывается акт об оценке собственности с указанием цены на объект; она считается окончательно утверждена комиссией банка.
Еще один важный момент, который необходимо не упускать из виду — прогноз изменения стоимости залога в период кредитования. Естественно, чем короче срок кредита – тем легче сделать предварительный анализ.
В профессиональных рисках, как правило комбинируется вероятность наступающего события с воздействием его со стороны других людей и событий. Однако там оценки не имеют никакого отношения к вероятности или воздействиям всех обстоятельств; он наступает только от изменения цены того происшествия в сравнении по времени.
В анализе рисков обеспечения кредитов могут применяться общие методы анализа риска, достаточно подробно разработанные в теории кредитных потоков.
В практике применяются три основных метода оценки риска : статистический, экспертный и расчетно-аналитический. Для определения степени приемлемости рисков обычно используются известные критерии из теории риска потери от одного направления в портфеле не обязательно увеличивают вероятность потерь по другому направлению; для того чтобы оценить степень допустимого или критического ущерба может быть использована теория вероятности (риск) По мнению экспертов при анализе риска можно использовать известности известных критериев из теорию рисков — убытки между двумя направлениями могут иметь разную величину – это будет зависеть друг о друга; максимальная возможная потеря оценивается только на одном направлении «из портфеля рисков».
В анализе риска могут использоваться известные критерии из теории рисков: потеря по одному направлению не обязательно увеличивает вероятность потери на другом. При оценке уровня ущерба можно использовать известности, в том числе такие как максимально возможный ущерб от потерь и их последствий; для оценки степени вероятности возникновения или уменьшения финансового состояния участника анализа даются различные понятия – количественный и качественный методы.
е. определить потенциальные области риска, после чего идентифицировать все возможные риски (на основе количественного анализа). Коллитический анализ риска — более сложная задача.
Как правило, положительное заключение залоговой службы выдается в том случае если риск относится к безрисковой зоне или зоны допустимого риска. Основные организационные меры управления рисками это поглощение и удержание, передача, сокращение и диверсификация.
В управлении залоговыми рисками целесообразно использовать меры диверсификации и сокращения. Например, часть ответственности банк передает страховым компаниям.